เทียบฟอร์มทำเลดัง 2537-2564 “สยามสแควร์“ เบียด “สีลม-เยาวราช”

ดาต้าเบส

สยามสแควร์อีกแล้วครับทั่น

ข่าวล่ามาเร็ว “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เทียบฟอร์มราคาที่ดิน 3 ทำเล “สีลม สยามสแควร์ เยาวราช”

ทั้งนี้ ทำเลสยามสแควร์กินพื้นที่สำรวจลึกไปถึงย่าน “สยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต” พบว่า ในรอบ 27 ปี (2537-2563) ราคาทะยานต่อเนื่อง

เริ่มจากทำเลไชน่าทาวน์เมืองไทย “เยาวราช” ในอดีตเคยเป็นทำเลครองสถิติที่ดินแพงที่สุดในปี 2537 ที่ตารางวาละ 7 แสนบาท เปรียบเทียบกับทำเลสีลมยังต้องชิดซ้ายเพราะมีราคา 4.5 แสนบาท/ตารางวา รั้งอันดับ 2 ที่ดินแพงในยุคนั้น

ในขณะที่ทำเลสยามสแควร์ตอนนั้นไม่รู้อันดับไหน รู้แต่ราคา 4 แสนบาท/ตารางวา

ต่อมา ผลกระทบจากเมืองเจริญเติบโต จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่ที่โครงการรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา รัชกาลที่ 9 นำมาสู่เมกะโปรเจ็กต์รถไฟลอยฟ้าหรือ BTS skytrain

2 ทำเลหลักอย่าง “สีลม-สยามสแควร์” กลายเป็นสุดยอดไพรมแอเรียชั่วข้ามคืน เนื่องจากมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน โดยเฉพาะ “สยามสแควร์” เป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ราคายิ่งดีดขึ้นเร็วเหมือนติดสปริงบอร์ด

ภาษาของนักประเมินราคาทรัพย์สินบอกว่าทำเลแนวรถไฟฟ้าทำให้มีการพัฒนา TOD (transit oriented development) กล่าวคือ มีการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า

ต้นแบบมาจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS เมื่อปลายปี 2542 เป็นตัวหนุนหลังให้ราคาที่ดินมีแต่จะขึ้นกับขึ้น จนกระทั่งปี 2563 จบที่ 3.3 ล้านบาท/ตารางวา

ที่ดินวาละ 3.3 ล้าน คำนวณใหม่ตกตารางเมตรละ 8.25 แสนบาท, ตารางฟุตละ 7.66 หมื่นบาท หรือ 2,555 เหรียญสหรัฐ เทรนด์ปี 2564…ยังขึ้นได้อีก

ในขณะที่ที่ดินสยามสแควร์แพงขึ้น 9 เท่าในช่วง 27 ปีดังกล่าว เปรียบเทียบทำเลสีลมถึงแม้จะเพิ่มขึ้นแต่เพิ่มเพียง 6 เท่า มาจบที่ 2.7 ล้านบาท/ตารางวา ณ ปี 2563

ส่วนแชมป์แพงสุดในปี 2537 อย่างเยาวราช ราคาแพงขึ้น 271% หรือไม่ถึง 3 เท่า จาก 7 แสนเป็น 1.9 ล้านบาท/ตารางวา ณ ต้นปี 2564

โดยราคาที่ดิน “เยาวราช” เพิ่มขึ้น 3.7% ต่อปี “สีลม” เพิ่มเฉลี่ย 6.9% ต่อปี แพงที่สุด “สยามสแควร์” เพิ่มเฉลี่ย 8.5% ต่อปี

สรุปของ “ดร.โสภณ” กล่าวไว้ว่า โควิด-19 อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดใจกลางเมืองราคาลดต่ำลง เพราะความต้องการซื้อและความสามารถในการซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง

แต่โควิด-19 ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินใจกลางเมืองลดลง เพราะศักยภาพที่ดินไม่ได้ตกต่ำลงตามไปด้วย เนื่องจากเป็นทำเลเกรด A+++ สำหรับลงทุนธุรกิจคอมเมอร์เชียลแนวรถไฟฟ้า