คุชแมนฯ ชี้ อสังหาฯ Q2/69 นิคมเนื้อหอม 3 ชาติทุ่มทุนดาต้าเซ็นเตอร์หมื่นล้าน “คอนโดฯ” แผ่ว เปิดใหม่ฮวบ 67%

คุชแมนฯเปิดภาพรวมอสังหาฯ ไตรมาส 2/69 “นิคม” ยังเนื้อหอม 3 ชาติแห่งลงทุนบิ๊กโปรเจ็กต์หมื่นล้าน “ราคาที่ดิน” ปรับตัวลดลง แนะแลนด์ลอร์ดปล่อยเช่ายาว “ตลาดคอนโดฯ” แผ่ว เปิดตัวลดลง 67% (QOQ) คาดเปิดตัวใหม่ ทั้งปีไม่ถึง 20,000 ยูนิต ผู้ประกอบการหนีตลาดแมสแก้เกมสินเชื่อ ซัพพลาย “ตลาดออฟฟิศ” ยังโอเวอร์ ค่าเช่าคงที่

“พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร” หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า การขยายลงทุนของต่างชาติในอุตสาหกรรมของไทยได้รับผลกระทบในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาจากสงครามตะวันออกกลางที่มีผลต่อราคาน้ำมัน และความเชื่อมั่นต่อการลงทุนในระยะยาว ส่งผลให้การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติลดลงในไตรมาส 1/2569 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันกับปีก่อนหน้า

แบ่งท็อป 3 ประเทศที่ผ่านการพิจารณาของ BOI ในไตรมาส 1/69 พบว่า 1.สิงคโปร์ มูลค่าเงินลงทุนรวม 118,868 ล้านบาท คิดเป็น 57% ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศ ส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดใหญ่ที่มีเงินลงทุนตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เช่น โครงการ Data Center (3 โครงการ) มูลค่า 45,304 ล้านบาท 2.จีน มูลค่าเงินลงทุน 24,422 ล้านบาท คิดเป็น 12% เช่น กิจการผลิต Printed Circuit Board ชนิด High Density Interconnect (2 โครงการ) มูลค่า 12,088 ล้านบาท 3.ญี่ปุ่น มูลค่า 20,554 ล้านบาท คิดเป็น 10%

“การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอาจจะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโลก และแรงกดดันต่าง ๆ ที่อาจจะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้วรวมไปถึงหลายกิจการเลือกไปประเทศอื่น ๆ ที่ค่าแรงต่ำกว่าประเทศไทย หรือได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีที่น่าสนใจกว่า”

ส่วนซัพพลายที่ดินในนิคม พบว่า เหลือไม่มากแล้วเนื่องจากมีดีมานด์จำนวนมากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และการเพิ่มขึ้นของนิคมไม่ได้มีมากนัก ไตรมาส 2/69 มีการขยายตัวเพิ่มจากปลายปี 2564 เพียง 8% ขณะที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นถึง 18% ส่งผลให้ที่ดินที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569-2570 ที่มีประมาณ 20,290 ไร่ จะเป็นที่ต้องการอย่างมาก ราคาก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

ปัจจุบันราคาที่ดินในนิคมเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติก็มีผลลบต่อการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมเช่นกัน เนื่องจากว่าทุนต่างชาติที่เข้ามาแบบไม่ได้ต้องการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ต้องการครอบครองที่ดินแล้วลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการรองรับนักลงทุนต่างชาติสัญชาติเดียวกัน ซึ่งพบได้เยอะในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ค่าเช่า “โรงงาน-แวร์เฮาส์” ขาขึ้น

ด้าน “โรงงาน-แวร์เฮาส์” พบว่า ไตรมาส 2/69 ไม่มีซัพพลายโรงงานหรือคลังสินค้าใหม่ทำให้พื้นที่รวมของโรงงานสำเร็จรูป (RBFs) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 3.42 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมของ RBFs อยู่ที่ประมาณ 89.55% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาส 1 ในขณะที่พื้นที่รวมของคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBWs) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 6.05 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 85.28% เพิ่มขึ้นประมาณ 1% จากไตรมาสที่ 1

ซึ่งเมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแบบช้า ๆ ในช่วงที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนที่เสนอเช่าจึงทยอยปรับเพิ่มขึ้นแบบช้า ๆ ค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปปรับเพิ่มขึ้นเป็น 196 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ไตรมาส 2 (จาก 194 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือนของไตรมาสก่อนหน้า) และค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูป RBWs ก็เพิ่มขึ้นเป็น 160 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน (จาก 158 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือนของไตรมาสก่อนหน้า)

“การที่ค่าเช่ากลับมาอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น แสดงให้เห็นว่าอำนาจในการกำหนดราคากำลังกลับมาเป็นของเจ้าของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอาคารคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีความทันสมัย เมื่อมองไปถึงช่วงที่เหลือของปี 2569 คาดว่าตลาดจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ระดับอัตราการเช่าคาดการณ์ว่าจะปรับตัวดีขึ้นอีก โดยเฉพาะในภาคส่วนโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า เนื่องจากโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จมีจำนวนจำกัด แต่ความต้องการยังมีอยู่มาก ส่วนของค่าเช่าเฉลี่ยน่าจะมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราการเช่าที่ทยอยปรับตัวเพิ่มขึ้น และการแข่งขันที่ลดลงจากโครงการพัฒนาใหม่ ๆ”

ราคาที่ดิน “ขาลง” แนะปล่อยเช่ายาว

“วรัตถ์ สิริศักดานุกูล” ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยภาพรวมราคาที่ดินในกรุงเทพมหานคร ว่า “ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบ ส่วนใหญ่ถูกชี้นำและขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯที่แข่งขันกันกว้านซื้อเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯ ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แต่วงจรราคาที่ดินระดับสูงจบวาระลงตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ เนื่องจากภาคอสังหาฯเผชิญหน้ากับมรสุมเศรษฐกิจ กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้ผู้ประกอบการแบกต้นทุนการซื้อที่ดินราคาสูงไม่ไหว หลายทำเลก็ถูกยื่นข้อเสนอซื้อในราคาที่ต่ำลง เห็นได้ชัดจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจากไปจนถึงสถานีอุดมสุข แลนด์ลอร์ดตั้งราคาเสนอขายอยู่ที่ 900,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. แต่มีการยื่นข้อเสนอจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อ ตร.ว.

ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า ราคาที่ดินไม่ปรับตัวขึ้นสูงอีกแล้ว และหากแลนด์ลอร์ดมีความจำเป็นต้องขายในวันนี้ ก็มีแนวโน้มสูงมากที่จะต้องยอมตัดใจขายในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ต้องการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งหากไม่อยากขาดขายในภาวะตลาดแบบนี้ “วรัตถ์” แนะนำว่า ให้เปลี่ยนมาใช้กลยุทธ์ “ปล่อยเช่าระยะยาว” นอกจากจะช่วยให้เจ้าของที่ดินไม่ต้องยอมลดราคาขายเพื่อเอาตัวรอดในตลาดขาลงแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมั่นคงกลับคืนมาในรูปแบบของค่าเช่า โดยที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินทำเลทองนั้นยังคงอยู่

Q2 เปิดตัวคอนโดฯลด 67%

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยสถานการณ์คอนโดฯ ไตรมาส 2/2569 ว่า มีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ 2,332 ยูนิต ลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม จำนวนรวมของคอนโดฯที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ 9,501 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปีก่อนหน้า

คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดฯใหม่อาจมากกว่าที่เคยประเมินไว้ที่ 17,000 ยูนิต เพราะผู้ประกอบการบางรายเริ่มเปิดขายโครงการใหม่ รวมไปถึงมีการเปิดเผยแผนการพัฒนาใหม่มากขึ้น แต่คงไม่เกิน 20,000 ยูนิต และต้องติดตามปัจจัยลบอีกหลาย ๆ เรื่องที่ยังไม่หายไปไหน และมีโอกาสกลับมารุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะเรื่องของความขัดแย้งตะวันออกกลาง

ในแง่ของทำเล “สุรเชษฐ” กล่าวว่า ประมาณ 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) โดยส่วนที่เหลือตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร ดังนั้น ราคาขายเฉลี่ย อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อ ตร.ม. เพราะทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ราคาขายเฉลี่ยมากกว่าไตรมาสที่แล้วถึงประมาณ 78.4% ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในครึ่งแรกปี พ.ศ. 2569 อยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อ ตร.ม.

แม้ว่าจะเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดฯชะลอตัวลงก็ตาม เพราะว่าผู้ประกอบการพยายามจับกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพหรือมีกำลังซื้อมากกว่ากลุ่มระดับราคาไม่แพง เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากลำบากมากในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับทำเลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ คือ ทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ในระยะที่เดินได้

“ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับตัว เปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มาก และเน้นที่โครงการในระดับราคาประเมิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้น เนื่องจากต้องการกลุ่มผู้ซื้อจริง และต้องการโอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามลดความเสี่ยงในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับคนที่สนใจ หรือการช่วยในเรื่องผ่อนก่อนอยู่ทีหลัง”

ออฟฟิศล้นตลาด ค่าเช่าทรงตัว

“อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์” หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวในไตรมาส 2/69 ไม่มีการเปิดตัวออฟฟิศแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ทำให้พื้นที่สำนักงานรวมทั้งกรุงเทพฯ อยู่ที่ 9.15 ล้าน ตร.ม. แบ่งเป็นออฟฟิศในซีบีดี 5.03 ล้าน ตร.ม. พื้นที่เมืองชั้นกลาง 2.41 ล้าน ตร.ม. และที่เหลือเป็นพื้นที่ในเมืองชั้นนอก และแบ่งเป็นออฟฟิศเกรด A สัดส่วน 38% และเกรด B ประมาณ 58% นอกนั้นเป็นเกรด C

โดยพื้นที่ออฟฟิศในอนาคตสะสมที่มีกำหนดแล้วเสร็จช่วงปี 2569-2574 ประมาณ 616,130 ตร.ม.

ส่วนของความต้องการผู้เช่านั้น อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมของออฟฟิศเกรด A ในพื้นที่ CBD ลดลงเหลือ 21.9% ในไตรมาส 2 (จาก 23.3% ในไตรมาสก่อนหน้า) ถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1/2566  เพราะอาคารสำนักงานเกรด A ที่เปิดให้บริการใหม่ลดลง ประกอบกับความต้องการที่มีอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการย้ายมาอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ และการขยายพื้นที่เช่าของผู้เช่าบางรายที่ต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่มากขึ้น

ค่าเช่ารวมเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงทรงตัวอยู่ที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพราะเจ้าของอาคารสำนักงานใช้กลยุทธ์จูงใจในการเช่าเพิ่มมากขึ้น ซึ่งรวมถึงการให้ช่วงเวลาปลอดค่าเช่า งบประมาณสนับสนุนการตกแต่งพื้นที่ และเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นเพื่อดึงดูดผู้เช่า ซึ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าได้ระดับหนึ่ง

“สำหรับช่วงเวลาที่เหลือของปี พ.ศ. 2569 คาดว่ากลไกตลาดจะยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้เช่าเป็นหลัก เนื่องจากระดับพื้นที่ว่างในตลาดยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเจ้าของอาคารต่าง ๆ ยังต้องเผชิญแรงกดดันในการดึงดูดผู้เช่าใหม่ ๆ ด้วยกลยุทธ์หรือวิธีต่าง ๆ และช่วยให้ผู้เช่าสามารถบรรลุข้อตกลงเงื่อนไขการเช่าที่เป็นประโยชน์ต่อตนเองได้”