Nikkei เผยตลาดอสังหาฯไทยตกต่ำสุด ตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง อาจไม่ฟื้นใน 3 ปี

สื่อญี่ปุ่นรายงาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยของไทย เผชิญภาวะตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 1997 สาเหตุหลักยูนิตที่ขายไม่ออกราว 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก และอาจไม่ฟื้นตัวใน 3 ปี เป็นผลมาจากหนี้ครัวเรือนสูงติดอันดับ 2 ในเอเชียอีกทั้งตัวเลขคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว 

นิกเคอิ เอเชีย (Nikkei Asia) รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไทย ซึ่งขณะนี้บางส่วนของตลาดอยู่ในจุดตกต่ำที่สุด นับตั้งแต่วิกฤตการเงินเอเชีย (วิกฤตต้มยำกุ้ง) ปี 1997 โดยมียูนิตที่ขายไม่ออกจำนวนมาก และโครงการใหม่ซบเซา เป็นผลมาจากระดับหนี้ครัวเรือนสูง การปล่อยสินเชื่อธนาคารที่เข้มงวด และตัวเลขคาดการณ์ซึ่งระบุว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวลง ในปี 2026

หลายฝ่ายกังวลว่า ตลาดอสังหาฯไทยจะสามารถฟื้นตัวได้ในอีก 3 ปีข้างหน้าหรือไม่ โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (International Monetary Fund : IMF) คาดว่า ในปี 2026 การเติบโตทางเศรษฐกิจไทยจะชะลอตัวลง เหลือ 1.6%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ให้สัมภาษณ์กับนิกเคอิ เอเชียว่า ในกรุงเทพฯ มีห้องชุดที่ขายไม่ออกประมาณ 220,000 ยูนิต และอาจมีอีกประมาณ 200,000 ยูนิตทั่วประเทศ ดังนั้นโดยรวมจะมีห้องชุดประมาณ 400,000 ยูนิตที่ยังอยู่ในมือของดีเวลอปเปอร์

จากข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ CBRE พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2025 มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต ขณะที่ค่าเฉลี่ยรายปี ในช่วงปี 2014-2024 อยู่ที่ประมาณ 52,000 ยูนิต รวมช่วงยอดขายตกต่ำระหว่างการระบาดของโควิด-19 แล้ว

CBRE คาดการณ์ว่า จะมีคอนโดฯใหม่ในกรุงเทพฯ น้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2026 และ 20,000 ยูนิตในปี 2027 จากนั้นจะเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีข้างหน้า

สาเหตุหลักที่อุปทานล้นตลาด เกิดจากดีเวลอปเปอร์หลายราย ขยายกิจการในช่วงที่สินเชื่อราคาถูกหลายปีที่ผ่านมา แตเมื่อไม่นานนี้ อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยธนาคารแห่งประเทศไทยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในหนึ่งปี ต้นทุนการจำนองจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และอุปสงค์ลดลง

ขณะเดียวกัน รัฐบาลก็เริ่มแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2025 สูงเป็นอันดับ 2 ของเอเชียรองจากเกาหลีใต้ ตามข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษา Trading Economics ส่งผลให้ธนาคารลังเลที่จะอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้มากขึ้น และส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) รายงานผลการสำรวจในเดือนกันยายนและตุลาคม 2025 ซึ่งครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ผลสำรวจปัญหาของผู้ขอสินเชื่อ พบว่า

37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป

33.3% รายได้ไม่มั่นคง

21.6% ประวัติทางการเงินไม่ดี

ขณะที่ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยร่วงลง 42.6% จากระดับสูงสุดเมื่อเดือนมกราคม 2023

ในบรรดาหุ้นที่ร่วงลงมากที่สุดในปีที่แล้ว ได้แก่

• บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%
• บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย ร่วงลง 24.4%
• บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย ร่วงลง 24.3%

อย่างไรก็ดี ผลสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวงยังมีจุดที่น่าสนใจอยู่บ้าง ได้แก่ ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา ซึ่งมีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่หนาแน่นเป็นอันดับ 2 ของประเทศ หลายคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม EEC แม้ขณะนี้จะมีจำนวนลดน้อยลง

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ แสนสิริ กล่าวว่า ปัญหาสินเชื่อส่งผลกระทบต่อรูปแบบการซื้อด้วยเช่นกัน โดยก่อนหน้านี้ 3 ใน 4 มาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่ปัจจุบันลดเหลือราว 2 ใน 3

แม้ผู้ซื้อทั่วไปจะชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่ตลาดสินเชื่อที่ตึงตัวทำให้บ้านมือสอง ซึ่งมีราคาถูกกว่าน่าสนใจมากขึ้น ทำให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปกติค่อนข้างขาดสภาพคล่อง อ่อนตัวลงเล็กน้อย อีกทั้งเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ด้วย

ขณะที่ ดร.โสภณ จาก AREA กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดมีความมั่นคงในระยะยาว จำเป็นต้องมีเสถียรภาพทางการเมือง การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อกระตุ้นสภาพคล่อง การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และมาตรการเพิ่มเติมเพื่อลดหนี้ครัวเรือน

“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ปี 2027 จะมีการเติบโตน้อยกว่า 2% ดังนั้นจึงไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดเว้นแต่จะทำอะไรบางอย่าง” ดร.โสภณกล่าว