‘ศุภาลัย’ อ่านเกมครึ่งปีหลัง ตลาด ‘คอนโดฯ’ ไปต่อ ‘ภูเก็ต’ ขายดี 

ผ่านครึ่งปีแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาฯ ยังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อชะลอ แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ตลอดจนความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจ วิกฤตสงครามลากยาว ทำให้ผู้ประกอบการยกการ์ดสูง ชะลอเปิดโครงการใหม่ เร่งระบายสต๊อกมากกว่าโหมลงทุน

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพรวม 6 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ มีการแข่งขันราคาสูง เปิดโครงการใหม่น้อย คาดจะต่ำกว่าปีที่แล้วที่สถิติต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี ทำให้ภาพรวมยอดขายของผู้ประกอบการยังไม่โดดเด่น ปัจจัยสำคัญความเชื่อมั่นที่ได้รับผลกระทบจากสงคราม รวมถึงการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น 

สำหรับศุภาลัยคาดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 2% อยู่ที่ 17% ปัจจัยหนึ่งมาจากพฤติกรรมการใช้บริการ Buy Now Pay Later (BNPL) ที่ผู้บริโภคชำระเงินไม่ตรงเวลา จนแบงก์มองว่าเป็นคน “ขาดวินัยทางการเงิน” แต่ไม่น่าจะเป็นปัญหาระยะยาว หากผู้บริโภคได้รับความรู้และเข้าใจผลกระทบของการผิดนัดชำระมากขึ้น สถานการณ์มีโอกาสกลับมาดีขึ้นได้

ตลาดแมสยังไหว-บนหืดจับ

“ไตรเตชะ” ประเมินเซ็กเมนต์ที่ยังทำผลงานได้ดี คือกลุ่มตลาดล่างและตลาดแมส รวมถึงที่อยู่อาศัยราคา 4-8 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อไม่สูงมากนัก ตรงข้ามกับตลาดระดับบนที่ยังเผชิญความท้าทาย จากการเร่งเปิดโครงการในปี 2565-2566 ทำให้มีซัพพลายคงค้างทั้งคอนโดฯ และแนวราบจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงเร่งหาทางระบายสต๊อก ขณะที่ดีมานด์ต่างชาติหดตัวหลังมีการจัดการนอมินี แต่ถือว่าดีต่อประเทศในระยะยาว 

แม้ภาพรวมตลาดยังเปราะบาง แต่มองว่าตลาดคอนโดฯ ยังมีโอกาสเติบโตในระยะต่อไป เพราะซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่อง และข้อมูลย้อนหลัง 6 ปีสะท้อนว่าดีมานด์ยังมากกว่าซัพพลาย โดยเฉพาะโครงการที่ขอใบอนุญาต EIA ลดลงอย่างมาก จากเดิมเคยมีประมาณ 12-14 โครงการ เหลือเพียง 2-4 โครงการ

เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อที่ดินเพิ่ม อีกทั้งแบงก์ยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการ โดยกำหนดเงื่อนไขยอดขายต้องเกิน 70% ขณะที่ตลาดแนวราบยังน่ากังวล และจะต้องใช้เวลานานในการฟื้นตัว อย่างไรก็ดีปีนี้ถือว่าศุภาลัยเป็นผู้ประกอบการรายเดียวที่ยื่นขอ EIA ใหม่ถึง 2 โครงการ

“ธุรกิจอสังหาฯ กำลังเผชิญปัจจัยลบครบครัน ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว ขอสินเชื่อยากขึ้น การหายไปของดีมานด์ต่างชาติ ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5-6% จากผลของสงคราม หากยุติต้นทุนอาจปรับขึ้นอีก 2-3% และไม่น่าจะกลับไปอยู่ในระดับเดิม ส่วนปัจจัยบวกเดียวที่ดีอยู่คือซัพพลายน้อย ท่ามกลางดีมานด์ที่ยังไม่ได้หายไป”

ปรับแผนเปิดตัว-ไม่ปรับเป้า

“ไตรเตชะ” ระบุว่า ปีนี้ปรับแผนเปิดตัวเหลือ 25 โครงการ มูลค่า 32,000 ล้านบาท จากเมื่อต้นปีประกาศแผนเปิดตัว 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท โดยขยับ 3 โครงการที่เตรียมไว้ในครึ่งปีหลังไปเปิดเดือนกุมภาพันธ์ 2570 โดยให้เหตุผลว่า ล่าช้าเพราะสงคราม ทำให้ค่าน้ำมันแพง ไม่อยากถมดิน เพราะไม่คุ้ม จึงเลื่อนไป 1-2 เดือน ทำให้บางโครงการเปิดตัวหลุดปีนี้ไป แต่ตอนนี้สถานการณ์ดีขึ้นแล้ว จากก่อนหน้าที่คุมต้นทุนไม่ได้

“ครึ่งปีแรกศุภาลัยเปิดตัวไปแล้ว 9 โครงการ มูลค่า 12,400 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 1 โครงการ แนวราบ 8 โครงการ อยู่ทำเลกรุงเทพฯ 3 โครงการ ภูมิภาค 6 โครงการ ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าจะเปิดตัว 16 โครงการ มูลค่า 19,000 ล้านบาท ทำให้น้ำหนักยอดขายและยอดโอนตกไปที่ครึ่งปีหลัง”

บิ๊กศุภาลัยอัพเดตสต๊อกคอนโดฯ ในมือ ณ สิ้นเดือนมีนาคมอยู่ที่ 15,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการ “ไอคอน สาทร” และ “ศุภาลัย เอลีท สุขุมวิท 39” รวมกันประมาณ 10,000 ล้านบาท ส่วนโครงการอื่น ๆ อยู่ที่ประมาณ 5,000 ล้านบาท ทำให้ศุภาลัยต้องเบ่งพอร์ตคอนโดฯ เพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองดีมานด์อย่างต่อเนื่อง 

“สต๊อกคอนโดฯ น้อยลงเยอะ จริง ๆ อยากเพิ่มโครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ภาษีเจริญ กับแจ้งวัฒนะ ที่ขายหมดแล้ว ส่วนศุภาลัย ไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่เหลือ 8 ยูนิต และศุภาลัย ปาร์ค ไฟฉาย เหลือประมาณ 100 ยูนิต หลายโครงการที่ยอดขายและยอดโอนดีกำลังจะหมดไป จึงต้องเร่งเติมเข้ามาในพอร์ต ส่วนยอดขายรอรับรู้รายได้อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท ทยอยรับรู้ต่อเนื่อง 3 ปีข้างหน้า”

ตลาดภูมิภาคโต-ภูเก็ตขายดี

นอกจากตลาดกรุงเทพฯ ศุภาลัยยังเดินหน้าขยายโครงการลงทุนอีกหลายจังหวัด เนื่องจากมองว่าตลาดภูมิภาคยังมีศักยภาพและยังไปได้ดี โดยยอดขาย 4 จังหวัดที่ติดอันดับขายดี ได้แก่ ภูเก็ตที่ขายดีที่สุด ตามด้วยชลบุรี เชียงใหม่ และสงขลา 

“ตลาดภูเก็ตแม้การแข่งขันจะรุนแรง แต่เรายังทำยอดขายได้ต่อเนื่อง เพราะเลือกวางตำแหน่งแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น เน้นพัฒนาโครงการสำหรับลูกค้าคนไทย มากกว่าแข่งขันในตลาดคอนโดฯ และพูลวิลล่าที่พึ่งพาดีมานด์ต่างชาติ”

“ไตรเตชะ” ยังวิเคราะห์ตลาดอีอีซี โดยเฉพาะ “พัทยาและเมืองชลบุรี” ยังมีทิศทางที่ดีสอดคล้องกับภาพรวมของตลาด แต่ “ศรีราชาและบ่อวิน” เริ่มเห็นสัญญาณการดูดซับซัพพลายที่ชะลอตัวลง

พร้อมมองว่า แม้ว่าตลาดอีอีซีจะไม่มีโครงการขนาดใหญ่อย่างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ก็ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่อสังหาฯ สนใจในการบุกหรือพัฒนาโครงการที่อีอีซี โดยมองว่าสิ่งที่สำคัญกว่าคือ การสร้าง “แม็กเนต” ดึงดูดให้ผู้คนตัดสินใจย้ายเข้ามาอยู่อาศัยและใช้ชีวิตกับครอบครัวในพื้นที่นั้น ๆ อย่างมีความสุขมากกว่า