อสังหาอีอีซีสต๊อกล้นขายวน 3 รอบ รถไฟความเร็วสูงสะดุดแช่แข็งราคาที่ดิน

ไฮสปีดเทรน 3 สนามบินสะดุด ฉุดตลาดอสังหาฯ อีอีซีชะลอตัวยาว สต๊อกท่วม 3 แสนล้านบาท กู้ไม่ผ่านพุ่ง ขายวน 3 รอบ คาดใช้เวลาระบาย 7 ปี REIC เปิดตัวเลขไตรมาสแรกหดตัว 45% ที่ดินเปล่าราคาติดดอย ถูกแช่แข็งยาว จับตานักลงทุน แลนด์ลอร์ด ลดราคาเดือด หวังเทขาย ทำเล “บ่อวิน” เนื้อหอม ทุนจีนทะลัก “แหลมฉบัง” ทาวน์เฮาส์ 2 ล้านเหลือบาน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีความคึกคักมากในยุคอีอีซีบูม มีการประกาศแผนการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) และเมืองการบินภาคตะวันออก6,500 ไร่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เข้าไปพัฒนาโครงการและซื้อที่ดินกันจำนวนมาก แต่หลังจาก 2 โครงการเริ่มล่าช้า ตลาดเริ่มลดความร้อนแรงลง ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจและกำลังในตลาดที่หดตัว ยิ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ อีอีซีซึมหนัก 

อสังหาฯ สต๊อกบวม 3 แสนล้าน

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/2569 ในพื้นที่อีอีซีภาพรวมตลาดชะลอตัว โครงการใหม่ลดลง 30% และได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 45.5% เหลือ 21 โครงการ จำนวน 1,433 หน่วย 

ขณะเดียวกันเริ่มส่งสัญญาณวิกฤตสต๊อกคงเหลือเกือบ 3 แสนล้านบาท หลังยอดขายหดตัวแรงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4/2568 สะท้อนกำลังซื้อที่อ่อนแอและการขายที่ต้องใช้เวลาระบายยาวนานมากขึ้นเป็น 88 เดือน หรือกว่า 7 ปี 

ไม่มีไฮสปีด-ต่างชาติไม่มั่นใจ 

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า โครงการไฮสปีดเชื่อม3 สนามบินเคยเป็นจุดขายสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยและภาคอุตสาหกรรมของอีอีซี แต่ตอนนี้มีแนวโน้มจะไม่ได้เดินหน้าต่อหรือจะเปลี่ยนเป็นระบบอื่นนั้น แม้ภาคเอกชนไม่ได้ตั้งความหวังสำหรับโครงการนี้มากนัก เพราะปัจจุบันแทบไม่มีโครงการใดของเอกชนนำโครงการนี้มาเป็นจุดขายสำคัญอีกแล้วและหาจุดขายของอีอีซีด้วยความเป็นอีอีซีปัจจุบัน เพราะเป็นสิ่งที่จับต้องได้ 

“แต่มีผลต่อภาพรวมพอสมควร เพราะรถไฟความเร็วสูง 3 สนามบิน เป็น 1 ในโครงการสำคัญที่พูดถึงมาตลอดควบคู่ไปกับการพัฒนาของอีอีซี รวมถึงความเชื่อมั่นในสายตาต่างชาติ”

แช่แข็งที่ดินเปล่าราคานิ่ง 

นายสุรเชษฐกล่าวว่า การลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้อิงตำแหน่งสถานีไฮสปีดเทรน เนื่องจากคนที่เข้ามาทำงานในอีอีซีจะเลือกอยู่นานหรือไป-กลับสุดสัปดาห์แทน ไม่จำเป็นต้องนั่งรถไฟฟ้าความเร็วสูง ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมให้ความสนใจการขยายท่าเรือมาบตาพุด และแหลมฉบังมากกว่า เพื่อส่งออกไปยังต่างประเทศ

“ผลกระทบต่อราคาที่ดิน จากเมื่อ 7-8 ปีที่แล้วปรับขึ้น 2-3 เท่าตัว ก่อนจะทรงตัวตามความเงียบเหงาของรถไฟความเร็วสูง หากโครงการยกเลิกไปจริง นายทุนหรือแลนด์ลอร์ดที่ซื้อที่ดินไว้ตามแนวเส้นทาง อาจต้องลดราคาขายลงมา เนื่องจากที่ดินขาดความน่าสนใจไปแล้ว”

ปัจจุบันราคาที่ดินประกาศขายตามแนวรถไฟความเร็วสูง อาทิ ถนนสุวินทวงศ์ จ.ฉะเชิงเทรา 22,500-32,500 บาทต่อ ตร.ว. เขตอำเภอเมือง 40,000-50,000 บาทต่อ ตร.ว. มีบางแปลงปรับขึ้น 3  เท่าอย่าง จ.ชลบุรี 10,000-17,500 บาทต่อ ตร.ว. ขณะที่ทำเลพัทยาใกล้สถานีรถไฟ อยู่ที่ 12,500-40,000 บาทต่อ ตร.ว. ส่วน จ.ระยอง ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากทำเลใกล้สถานีรถไฟอยู่ที่ 37,500-75,000 บาทต่อ ตร.ว.

“บ่อวิน” เนื้อหอมทุนจีนทะลัก 

นายมีชัย ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชลบุรีครึ่งแรกของปี 2569 ยังทรงตัว มูลค่าการโอนปรับตัวขึ้นเล็กน้อยไม่ถึง 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่บางทำเลยังมีดีมานด์ที่คึกคัก เช่น บ่อวิน เนื่องจากมีการไหลเข้ามาของทุนจีนในการลงทุนโรงงานเครื่องใช้ไฟฟ้าและรถยนต์ BYD เกิดการจ้างงานแรงงานนับ 1,000 คน ทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเป็น 4-5 ล้านบาทต่อไร่ จากช่วง 2 ปีก่อนอยู่ที่  3 ล้านบาทต่อไร่ 

ขณะที่ทำเลแหลมฉบังเป็นทำเลน่าเป็นห่วง เนื่องจากซัพพลายคงค้างจำนวนมาก โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท แม้ยังมีดีมานด์แต่ประสบปัญหาการขอสินเชื่อ ทำให้การขายออกยากขึ้น และอีกปรากฏการณ์ที่เห็นคือมีการนำกลับมาขายซ้ำถึง 3 รอบกว่าจะขายออกได้ 

“ไม่ว่าจะเป็นตลาดอสังหาฯ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา มีลักษณะเหมือนกัน คือ มีการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม มีการย้ายเข้ามาของแรงงานเพิ่มมากขึ้น แม้ช่วงหลังจะชะลอตัวลงอย่างทุนญี่ปุ่นที่โยกย้ายโรงงานจากทำเลปลวกแดง จ.ระยอง ไปยังประเทศอื่น อาทิ อินโดนีเซียเวียดนาม ไม่มีการลงทุนเพิ่ม แต่ในช่วง 2 ปีนี้ทุนจีนเริ่มกลับมามากขึ้นจากการลงทุนโรงงานเครื่องใช้ไฟฟ้า”

แข่งลดราคาระบายสต๊อก 

นายมีชัยกล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ อีอีซีชะลอตัวตั้งแต่โควิดและดำเนินตามสภาพความเป็นจริง GDP ของประเทศ หาก GDP ยังโตต่ำแบบนี้ตลาดอสังหาฯ จะทรงตัวในภาวะเดิมต่อไป โดยในช่วงนี้ที่มีการลดราคาเพื่อระบายสต๊อกที่มีเยอะมากขึ้น โดยเฉพาะซัพพลาย จ.ชลบุรี และระยอง เพื่อดึงดีมานด์ แต่ยังไม่ใช่การหั่นราคา 

“ภาคอสังหาฯ อีอีซีไม่ได้ฝากความหวังไว้กับรถไฟความเร็วสูง เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานอย่างสนามบินอู่ตะเภา หรือมอเตอร์เวย์ M7 ที่ก่อสร้างใกล้เสร็จ ก็สามารถเดินทางจากกรุงเทพฯ ไปพัทยาหรือไปอู่ตะเภาได้สะดวก ถ้าหากโครงการยังเดินหน้าต่อไปก็อยากให้เกิดขึ้นอย่างยั่งยืน มีการย้ายเข้ามาของทุนและแรงงานที่แท้จริง จะส่งผลดีต่อทุกภาคส่วนไม่ใช่แค่อสังหาฯ” นายมีชัยกล่าว