ต่อม ‘เอ๊ะ’

marคอลัมน์ : Market-think
ผู้เขียน : สรกล อดุลยานนท์

เวลาฟังนักธุรกิจรุ่นเก๋าแบบ “ตัวจริง-เสียงจริง” คุยกัน เราจะเรียนรู้วิธีคิดหรือการสังเกตบางอย่างที่มาจากประสบการณ์จริง

ไม่ใช่ Data ในโลกยุคใหม่

คล้าย ๆ กับ คุณเทียม โชควัฒนา ที่ไปดูสินค้าที่ขายดีจาก “ถังขยะ”

คุณตัน ภาสกรนที ที่ไปนั่งในห้องน้ำ วันที่เปิดร้านอาหาร

แอบฟังว่าลูกค้าคุยกันในห้องน้ำว่าชอบหรือไม่ชอบอะไร

หรือ คุณเพียงใจ หาญพาณิชย์ คุณแม่ของคุณอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใช้วิธีการนั่งดูที่ดินหรืออาคารพาณิชย์ตลอดวัน

ทั้งวันธรรมดาและวันหยุด

ดูว่าคนผ่านที่ดินแปลงนี้ตอนเช้าหรือเย็นมากกว่ากัน

วันหยุดมีคนไหม

ดูว่าอาคารเจอแดดช่วงไหน

เป็นข้อมูลหนึ่งในการตัดสินใจซื้อที่ดิน

หรือนักธุรกิจที่ทำคอนโดมิเนียมราคาถูก กลุ่มลูกค้าของเขาเป็นกลุ่มเดียวกับที่เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ในแถบนั้น

วิธีการหาทำเล คือหาทำเลใกล้ ๆ กับอพาร์ตเมนต์

ถ้าตรงไหนมีอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง

ทำเลนี้น่าสนใจ

เขาจะเริ่มต้นจากไปเซอร์เวย์ดูว่าอพาร์ตเมนต์ในแถบนั้นมีคนเช่าเต็มหรือเปล่า

จะไปถามอพาร์ตเมนต์ต่าง ๆ

หลักการง่าย ๆ คือ ถ้าอพาร์ตเมนต์ 4 ชั้น ชั้น 1-3 จะเต็มก่อน ชั้นที่ 4 จะว่างเพราะคนขี้เกียจขึ้นบันได

แต่ถ้า 8 ชั้น มีลิฟต์ ชั้นบนจะเต็มก่อน

ชั้นล่างจะว่าง

วิธีการ คือถามแค่ชั้น 4 กับชั้นล่าง ที่จะเต็มเป็นลำดับสุดท้าย ว่าว่างหรือเปล่า

ถ้าถาม 2-3 แห่งแล้วเต็ม แสดงว่า “ดีมานด์” สูง

ทำเลนี้สร้างคอนโดฯได้

การซื้อที่ดินในซอยจะต่ำกว่าที่ดินใกล้ถนนใหญ่

สามารถทำราคาคอนโดฯให้มีอัตราผ่อนต่อเดือนเท่ากับค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ได้

และไม่ต้องไปหาลูกค้าที่ไหน

เจาะลูกค้าที่เช่าอพาร์ตเมนต์แถวนี้

เพราะคนกลุ่มนี้คุ้นชินกับทำเลอยู่แล้ว

คนทั่วไปอาจมองว่าคอนโดฯนี้อยู่ในซอยลึก หรือซับซ้อน แต่คนที่อยู่เดิมจะไม่รู้สึกว่ามีปัญหา

เพราะเขาชิน

ดังนั้น ถ้าใครพอมีเงินเก็บก็จะเปลี่ยนมาซื้อคอนโดฯแทน

หรือคนที่ไปซื้อที่ดินริมทะเล

เขาจะย้ำกันเสมอว่า ให้ไปดูช่วงน้ำขึ้นและน้ำลงด้วย

เพราะบางหาดไปดูตอนน้ำลง หาดสวยมาก

แต่พอน้ำขึ้น ชายหาดหายไปเลย

ล่าสุดมีคนเล่าให้ฟังถึงนักธุรกิจใหญ่คนหนึ่ง ไปทำโรงแรมและคอนโดฯที่ภูเก็ต

นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะหาที่ดินริมทะเลซึ่งราคาแพงมาก

ลงจากโรงแรมก็เจอทะเลเลย

แต่เขาพบข้อมูลอินไซต์ว่า ฝรั่งเมืองหนาวคุ้นชินกับเรื่องการเดินมาก

เดินแค่ 500 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร เป็นเรื่องปกติ

ฝรั่งมาเมืองไทยเพราะอยากอาบแดด

การเดินฝ่าแสงแดดตอนกลางวันเป็นเรื่องที่เขาชอบ

ไม่เหมือนคนไทยที่พยายามหลบแดด

ที่ดินที่สร้างคอนโดฯหรือโรงแรม จึงไม่จำเป็นต้องติดชายหาด

ราคาก็ถูกลง

แต่มาเพิ่มพื้นที่อื่นในคอนโดฯหรือโรงแรมดีกว่า

โรงแรมหรือคอนโดฯที่ภูเก็ต ต้องคิดแบบขายฝรั่ง

เฟอร์นิเจอร์ต้องใหญ่ ห้องต้องใหญ่

ระเบียงในห้องพักถ้าขายคนไทยไม่ต้องกว้างมาก เพราะคนไทยจะออกไปเฉพาะตอนเช้าหรือตอนเย็นที่แดดหมดแล้ว

แต่ฝรั่งชอบแดด ชอบนั่งระเบียงมากกว่าขลุกตัวอยู่ในห้องแอร์

ระเบียงจึงต้องกว้าง

เพราะเขาใช้ชีวิตอยู่ที่ระเบียงอย่างจริงจังมาก

ผมชอบฟังข้อมูลแบบนี้

นอกจากสนุกแล้ว

ยังแสดงให้เห็นว่า นักธุรกิจใหญ่ ๆ เป็นคนช่างสังเกต

และต่อม “เอ๊ะ” ใหญ่มาก