ส่องมาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนองปี’64 อุ้มซื้อบ้าน-คอนโดไม่เกิน 3 ล้าน

โควิดระลอกใหม่อาจเป็นแรงกดดันสำคัญทำให้รัฐบาลต้องชั่งน้ำหนัก และในที่สุดนำไปสู่การต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ว่าด้วยมาตรการลดค่าโอน 2%-จดจำนอง 1% รวมเป็น 3% ลดเหลือ 0.01% มีความหมายเท่ากับค่าใช้จ่ายภาษีโอน-จำนองล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท

ประเด็นอยู่ที่มาตรการรัฐในปี 2563 กำหนดเพดานการซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง ทำให้ดีเวลอปเปอร์แอบลุ้นขอให้มาตรการในปี 2564 ขยายเพดานราคาเกิน 3 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในเซ็กเมนต์ตลาดกลาง-บน

“NewsPulse” สัมภาษณ์พิเศษ “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อแลกเปลี่ยนมุมมองจากมติคณะรัฐมนตรีให้ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองโดยคงเพดานราคาไม่เกิน 3 ล้าน มีอายุมาตรการถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564

วสันต์ เคียงศิริ
“ถ้าขยับถึงราคา 5 ล้าน จะช่วยผู้ซื้อ 80% ของตลาดรวม”

มาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะให้ผลในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างไรคงต้องมองที่วัตถุประสงค์ ถ้าทำเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางซื้อบ้านได้ก็เป็นวัตถุประสงค์นั้น แต่ที่ทางภาคอสังหาฯเสนอไปเราต้องการกระตุ้นตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งเรามองในส่วนที่ใหญ่กว่า จึงเสนอให้ลดค่าโอน-จดจำนองกับบ้านทุกระดับราคา เพราะสัดส่วนสินค้าต่ำกว่า 3 ล้านในตลาดมี 40% แต่ถ้าขยับเพดานราคาไปถึง 5 ล้าน สัดส่วนตลาดจะขึ้นไปถึง 80%

เรามองว่าในช่วงนี้ควรกระตุ้นคนที่มีกำลังซื้อให้ออกมาใช้เงิน เราจึงไม่ค่อยเห็นด้วย (จำกัดเพดานราคา 3 ล้าน) เพราะคนที่ไม่พร้อมแล้วไปขอสินเชื่อ ถึงอย่างไรก็จะมีปัญหาตามมา ฉะนั้น หากกระตุ้นในทุกระดับราคาจะทำให้มีสัดส่วนและมีผลในการกระตุ้นเยอะกว่า

ถามว่ามาตรการในปีนี้จะช่วยได้เท่าไหร่ ก็คิดว่าคงช่วยได้น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการนี้ที่ใช้เมื่อปี 2563 ที่ผ่านมาได้ดูดซับดีมานด์ไปส่วนหนึ่งแล้ว เพราะฉะนั้น ถ้ากระตุ้นในกลุ่มเป้าหมายเดิมอาจจะไม่ค่อยมีดีมานด์หลงเหลือมากนัก และผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง การขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยากกว่า เราจึงเสนอให้ใช้มาตรการนี้กับบ้านทุกระดับราคา และเพิ่มเซ็กเมนต์บ้านมือสอง และรับสร้างบ้านด้วย เพื่อกระตุ้นภาพรวมตลาดอสังหาฯมากขึ้น ซึ่งมีผลต่อเศรษฐกิจโดยรวม

นอกจากนี้ เรื่องที่เสนอกับภาครัฐให้ยกเลิกมาตรการ LTV-loan to value ชั่วคราว และขอให้นำมาตรการบ้านดีมีดาวน์กลับมาใช้ ที่รัฐให้เงินดาวน์กับประชาชน 50,000 บาท หากตอนนี้นำกลับมาใช้ใหม่ก็น่าจะดี

สิ่งที่เราพยายามทำ ก็คือ ถ้ากระตุ้นภาคอสังหาฯได้ก็จะทำให้เศรษฐกิจโดยรวมของไทยเริ่มหมุนเวียนได้ จึงคิดว่าชั่วโมงนี้ควรเปลี่ยนวัตถุประสงค์ของมาตรการ จากช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น มาเป็นการใช้มาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีเงินหมุนเวียนมากขึ้น และมี multiplier ไปยังธุรกิจอื่น ๆ ด้วย ไม่ใช่จำกัดเฉพาะการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางอย่างเดียว เพราะเศรษฐกิจโดยรวมและภาคธุรกิจสโลว์ดาวน์ไปเยอะ ธุรกิจอสังหาฯมีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่น ๆ ภายในประเทศอีกมาก

อย่างไรก็ตาม ก็คงมีการพูดคุยเรื่องนี้กันอย่างต่อเนื่อง เพราะเราเองก็ต้องเข้าใจว่ารัฐบาลมีภาระหลายด้าน อย่างน้อยก็มีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และลดภาษีที่ดิน แล้วก็นับว่าเป็นก้าวแรกที่ดีสำหรับปี 2564

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
“รัฐต้อง พี.อาร์.มาตรการนี้เพื่อกระตุ้นดีมานด์”

มาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนองเป็น 0.01% สำหรับบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถช่วยยอดขายรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ในสินค้ากลุ่มนี้ได้ไม่เกิน 4-7% เพราะข้อเสียของสินค้าต่ำกว่า 3 ล้านคือเป็นส่วนน้อยของตลาดซึ่งมีสัดส่วน 25-30%

ในตอนแรกเราหวังว่ามาตรการนี้จะไม่มีลิมิตราคาบ้านเลย หรือถ้าขยับเพดานไปจนถึงสินค้าราคา 5 ล้านบาท ก็คงช่วยตลาดได้เกินครึ่งของตลาดรวม เพราะ (สัดส่วนตลาด) น่าสนใจ และเป็นที่น่าเสียดายเพราะตอนนี้กลุ่มลูกค้าที่ยังมีกำลังซื้อถ้าดูจากปี 2563 แม้ว่าจะมีมาตรการเหล่านี้ แต่สินค้าที่เติบโตได้ดีคือระดับราคา 3-5 ล้าน เพราะลูกค้าที่ซื้อสินค้าระดับราคานี้ได้รับผลกระทบจากโควิดน้อยกว่า

ขณะที่สินค้าต่ำ 3 ล้านที่มีตัวช่วยนี้แล้ว (ในปี 2563) ก็ไม่ได้ช่วยตลาดมากนัก เพราะอัตรารีเจ็กต์ (ปฏิเสธสินเชื่อ) สูงกว่าสินค้าราคา 3-5 ล้านอย่างชัดเจน ขณะที่อาชีพของลูกค้าที่ซื้อสินค้าระดับราคาต่ำ 3 ล้านอยู่ในกลุ่มเสี่ยงจากสถานการณ์โควิด ดังนั้น มาตรการนี้จึงช่วยพยุงตลาดปี 2563 ให้ไม่แย่ไปมากเท่าไหร่นักเท่านั้น

สิ่งที่ไม่เข้าใจว่าทำไมคนที่มีรายได้ค่อนไปตลาดบน สินค้าราคา 10 ล้าน (รัฐ) ถึงไม่ได้ช่วย ถ้าพูดถึงราคา 3 ล้านบาทตอนนี้คงเป็นทาวน์โฮมเป็นหลัก บ้านแฝดในกรุงเทพฯแทบจะซื้อไม่ได้แล้ว ส่วนคอนโดมิเนียมก็ต้องเป็นทำเลอยู่นอกเมืองออกไปจึงจะทำสินค้าระดับราคานี้ได้

อย่างไรก็ตาม นับว่าเป็นโชคดีของศุภาลัยที่สัดส่วนสินค้าคงคลังต่ำ 3 ล้านมี 35% ทั้งนี้ มองว่าหลายดีเวลอปเปอร์ให้โปรโมชั่นฟรีค่าโอนและจดจำนองกับลูกค้าอยู่แล้ว ซึ่งเราเป็นหนึ่งในนั้น ก็เลยอาจจะไม่ได้ช่วยมาก แต่เชื่อว่าดีเวลอปเปอร์อาจปรับตัวโดยการเทิร์นเป็นโปรโมชั่นอื่นให้ลูกค้าแทน

นอกจากนี้ สิ่งที่อยากจะฝาก อยากให้รัฐช่วยโปรโมตมาตรการลดค่าโอนให้ลูกค้าเข้าใจอย่างต่อเนื่อง เพราะอย่างปีที่แล้วลูกค้าบางท่านไม่ทราบด้วยซ้ำว่ามีมาตรการนี้ หากมีการโปรโมตต่อเนื่องก็จะช่วยดึงดีมานด์เข้าสู่ตลาด

ถ้ามีลูกค้าออกมาพูดว่าจะซื้อสินค้าไม่เกิน 3 ล้านเพราะจะได้ตัวอุดหนุนจากรัฐบาล ก็นับว่าเป็นข่าวดีต่อตลาด

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์
“รัฐต้องปลดล็อก LTV-วีซ่าลูกค้าต่างชาติ”

ต้องขอบคุณรัฐบาล จากที่มาตรการนี้หมดอายุไปเมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2563 หรือ 1 เดือนที่แล้ว แล้วก็ยังกลับมาต่ออายุมาตรการอีก เพราะรัฐบาลก็คงเห็นความสำคัญของการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยใช้เครื่องมือนี้ มีก็ดีกว่าไม่มี (หัวเราะ)

สำหรับมาตรการรัฐคิดว่าเป็นผลทางจิตวิทยา บนสถานการณ์ที่จะตัดสินใจซื้อ (ลูกค้า) ก็จะกลับมาให้น้ำหนักเพิ่มขึ้น เพราะมีโปรโมชั่นจากรัฐบาล ทั้งนี้ทั้งนั้น กำลังซื้อกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่รัฐบาลดูแลมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่าได้ใช้สิทธิกันไปพอสมควรแล้ว แต่ก็มีปัญหาถึงครึ่งหนึ่งที่ถูกรีเจ็กต์เรต (ปฏิเสธสินเชื่อ) เป็นกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านลงมา

ฉะนั้น ปี 2564 รัฐบาลควรพิจารณาที่จะเพิ่มกลุ่มใหม่เข้ามาในสินค้าที่ราคาสูงกว่า 3 ล้าน ข้อเสนอของพี่คือ ให้สิทธิ์ว่าจะซื้อราคาเท่าไหร่ก็ตาม แต่ให้ได้รับสิทธิประโยชน์เพียง 3 ล้านแรกเพราะมีรีเจ็กต์เรตน้อยกว่า อาจจะอยู่ที่ 20-25% เป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงขึ้น ที่เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว ยังมีเงินที่ธนาคารให้สินเชื่อได้

ถือว่าเป็นการสร้างกลุ่มลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้นเพื่อให้เกิดการซื้อขาย มีเม็ดเงินเข้ามากระตุ้นการบริโภค การก่อสร้างใหม่ การจ้างงานอย่างต่อเนื่อง แต่ถ้าอยู่ในกลุ่มเดิม 3 ล้านลงมาคิดว่ามีผลทางด้านจิตใจ แต่ก็ยังเจอปัญหาเดิม ๆ อยู่อีก (กู้ไม่ผ่าน) ในอัตราเดิม ยอดตอบรับก็คงจะทรงตัว อาจไม่มีตัวเลขกระโดด (การโอน) ให้เห็นอย่างชัดเจนอย่างที่รัฐบาลอยากให้กระโดด เป็นการทำเหมือนเดิมก็คงจะได้รับผลลัพธ์เหมือนเดิม

ในขณะเดียวกัน ยังเหลือ 2-3 เรื่อง ไม่ว่าจะเป็นข้อเสนอลดค่าโอน-จำนองสินค้าสูงกว่า 3 ล้านก็ยังคงเป็นเรื่องที่จะขอโอกาสพูดคุยกับท่านอีก นอกจากนี้มีประเด็นดึงดูดกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ โดยขอให้ซื้อราคา 5-10 ล้านได้รับวีซ่ายาว 5-10 ปีโดยไม่มีเงื่อนไข ซึ่งก็ยังไม่ได้รับการพิจารณาในข้อนี้ แต่จะต้องไปอ้อมผ่านการซื้อบัตรอีลิทการ์ด (ซื้อบัตรอีลิท 5 แสนบาท พ่วงซื้อคอนโดมิเนียม ได้วีซ่า 5 ปี) ทำให้ดีเวลอปเปอร์ไม่ได้เข้าร่วมมากนักเพราะยังมีหลายรายที่เห็นว่าแก้ไม่ตรงปัญหา

ทั้งนี้ โปรแกรมอีลิทการ์ดในระยะสั้นคิดว่ายังไม่เห็นผล ต้องสัก 1 ปี เพราะเป็นโปรแกรมที่เอามาผนวกกัน มีค่าใช้จ่ายของบัตรอีลิทด้วย ในขณะที่อสังหาฯยุคโควิดมีการลดราคาให้กับผู้ซื้ออยู่แล้ว จึงสวนทางกัน เพราะสิทธิ์ที่ให้ต่างชาติกลับมีรายจ่ายเพิ่ม

เปรียบเทียบกับตอนวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 รัฐบาลให้สิทธิ์ชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนซื้ออสังหาฯในประเทศไทย เป็นเรื่องที่รัฐบาลเคยทำแล้ว ถ้าครั้งนี้จะทำอีกก็ถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่อะไร และเคยใช้ได้ผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงตกต่ำซบเซา

อีกเรื่องก็ขอให้เลื่อนการใช้ LTV-loan to value ออกไปก่อน ต้นสังกัดอยู่ที่แบงก์ชาติ ซึ่งก็ได้พูดกันไปมากแล้ว จนถึงปัจจุบันก็ยังมีการพูดคุยอยู่ว่า มาตรการ LTV ก่อให้เกิดกำแพงความเครียดระหว่างผู้ขอสินเชื่อกับผู้ให้สินเชื่อคือธนาคาร ที่จะใช้เกณฑ์เหล่านี้ขึ้นมาตัดหรือกรองเครดิตลูกค้า ทำให้ลูกค้ากู้ได้น้อยลง ตั้งแต่ผู้ซื้อที่เป็นสัญญาที่ 2 ก็ถูกคัดกรองออกไป

ปัจจุบันมีการระบาดระลอกใหม่ ตอนนี้ถ้าดูจากภาวะรีเจ็กต์เรตสูง การที่จะยกเว้นหรือระงับการใช้ชั่วคราวก็ไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรในภาวะวิกฤตที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจร่วมกัน แต่ถ้าหากว่าไม่ทำอะไรเลยในภาวะวิกฤต ยังคงใช้มาตรการปกติ ปกติเคยเห็นว่ามีภาระหนี้สูงก็ไปสร้างมาตรการกีดกัน แล้วพอมีภาวะโควิดเข้ามาก็ยังคงใช้โดยไม่เปลี่ยนแปลง ดิฉันกลับมองว่าไม่มีความยืดหยุ่น คิดว่าในภาวะนี้รัฐควรผ่อนปรนหรือยืดหยุ่นตามสถานการณ์ แต่รัฐก็ให้แต่สัญญาแรก แต่สัญญาที่ 2 และ 3 ท่านไม่ได้ผ่อนคลาย

ซึ่งเงื่อนไข LTV ทางกระทรวงการคลังและแบงก์ชาติมองคนที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่ในชีวิตจริงเรามีกลุ่มประชากรตรงกลางและข้างบนอีกที่ทำงานมาแล้ว 10-20 ปี มีรายได้สูงขึ้น พฤติกรรมเปลี่ยน มีการซื้อบ้านหลังที่ 2-3-4 ซื้อทั้งการอยู่เองในวันทำงานหรือวันหยุด holiday เพราะคนเราจริง ๆ ไม่จำเป็นจะต้องอยู่บ้านเดียวไปตลอดชีวิต ก็อาจจะต้องมีบ้านหลังที่ 2 อะไรทำนองนั้น พอมีรายได้สูงขึ้นไปอีกก็อาจมีบ้านหลังที่ 3 เพื่อการลงทุนออมเงิน เป็นการออมชนิดหนึ่ง

อย่างคอนโดมิเนียมถือว่าเป็นสินค้าที่ใช้ในการออมเงินด้วย แต่ว่าท่านตีความแค่ว่าเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว สำหรับคนนึงมีบ้านหลังเดียวสำหรับอยู่พอแล้ว แต่ไลฟ์สไตล์คนไทยปัจจุบัน พอทำงาน 10-20 ปีมีรายได้เยอะขึ้น หักแล้วเงินคงเหลือ แทนที่จะออมกับแบงก์เพียงทางเลือกเดียวก็สามารถออมในทรัพย์สินที่เป็นไปตามสถานการณ์ โดยที่คอนโดฯก็ปล่อยเช่าอะไรทำนองนั้น ก็ไม่ใช่เรื่องเลวร้ายอะไร

ส่วนมาตรการลดค่าโอน-จำนอง ถ้าจีดีพีเติบโตเพียงเล็กน้อย 2-3% ก็คิดว่าภาวะการตัดสินใจซื้อในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านน่าจะเหมือนเดิม ปี 2564 คาดว่าตลาดรวมคงจะทรงตัวเท่านั้นเอง