รัฐอุดช่องโหว่เลี่ยงภาษีที่ดิน สกัดเศรษฐีแปลงร่างที่รกร้าง

คลัง-มหาดไทย ติวเข้มท้องถิ่นกว่า 7.8 พันแห่งอุดรูรั่วภาษีที่ดิน ชี้ 2 กระทรวงเคาะกฎหมายลำดับรอง 8 ฉบับรอประกาศราชกิจจาฯ บังคับใช้ อุบไต๋เกณฑ์ชี้วัดทำเกษตรกรรม-ที่รกร้างว่างเปล่า กทม.จับตา 3 เดือนสุดท้ายก่อนถึงเดดไลน์ชำระภาษี ใช้แท็กติกเลี่ยง เศรษฐีวิ่งหาแบงก์ จำนองที่ดินพ่วงลงทุนหาผลตอบแทนจ่ายภาษีรัฐ

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังเปิดเผย “NewsPulse” ว่า กระทรวงการคลัง กับกระทรวงมหาดไทย กำลังเร่งออกกฎหมายลำดับรอง เพื่อรองรับการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เนื่องจากต้องการให้การออกกฎหมายลำดับรอง 8 ฉบับ แล้วเสร็จทันระยะเวลาที่กระทรวงมหาดไทยเลื่อนการจัดเก็บภาษีจากเดิมให้ผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยื่นชำระภาษีภายในเดือน เม.ย. 2563 เป็นภายในเดือน ส.ค. 2563 โดยเฉพาะกฎหมายรองกำหนดเกณฑ์ว่าปลูกพืชเท่าใดจึงจะถือเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทเกษตรกรรม ป้องกันการเลี่้ยงภาษี

ติวเข้ม อปท. 7.8 พันแห่ง

ล่าสุด กระทรวงมหาดไทย กับกระทรวงการคลัง ได้จัดประชุมสัมมนาหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อทำความเข้าใจแนวทางปฏิบัติ โดยนายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง เปิดเผยว่า วันที่ 20 ธ.ค. 2562 ได้จัดสัมมนาทำความเข้าใจในหลักการของการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับเจ้าหน้าที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) กว่า 7,800 แห่ง หลังกระทรวงมหาดไทยขยายกำหนดเวลายื่นชำระภาษีเป็นภายในเดือน ส.ค. 2563

เปิดเกณฑ์คำนวณภาษี

การกำหนดมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งที่ดินจะใช้มาตรฐานการประเมินราคาของกรมธนารักษ์เป็นหลัก ส่วนสิ่งปลูกสร้างมีราคามาตรฐานกลางกำหนดไว้ตามกฎหมาย เมื่อได้มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว จึงจะเป็นการคำนวณอัตราภาษี ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ กำหนดอัตราภาษีไว้ 4 แบบ ประกอบด้วย 1.ที่รกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้ประโยชน์ 2.ที่เกษตรกรรม 3.ที่อยู่อาศัย และ 4.อื่น ๆ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เป็นต้น

ส่วนกรณีที่อาจจะมีที่ดินที่ใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น ที่ดิน 1 แปลง ใช้ทำเกษตรและค้าขายพาณิชยกรรมด้วย สามารถแยกส่วนคำนวณได้ มีทั้งเก็บแบบเกษตรกรรมและอื่น ๆ แต่ต้องหาความชัดเจนของที่ดินดังกล่าวให้ได้ก่อน ขณะที่ที่อยู่อาศัย ในกฎหมายนิยามเพียงว่า “บ้านหลังหลัก” และ “บ้านหลังอื่น” บ้านหลังหลัก คือ บ้านที่สามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเมื่อมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับผู้ถือครองที่ดิน และ 10 ล้านบาท

ปลูกมะนาว-กล้วยไม่ผิด

นายชุมพลกล่าวว่า กรณีที่มีแลนด์ลอร์ดนำที่ดินใจกลางกรุงเทพฯปลูกมะนาวหรือกล้วยนั้น ถือว่าการดำเนินการของเจ้าของที่ดินไม่ผิดกฎหมายสามารถกระทำได้ เพราะกฎหมายยังไม่บังคับใช้ ถ้าเอาไปทำเกษตรจริงก็ต้องเสียภาษีในอัตราทำเกษตรกรรม ถือเป็นการเอาของใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน เพราะเดิมเขาอาจไม่เสียภาษีเลยก็ได้ ขณะที่เสาสัญญาณของบริษัทมือถือต่าง ๆ ตัวเสาไม่เสียภาษี แต่ตัวที่ดินที่เป็นจุดตั้งเสาต้องเสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนด

ม.ค.63 กรมที่ดินส่งข้อมูลใหม่

แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผยว่า ได้ส่งข้อมูลที่ดินทั้งหมดให้ อปท.ทั้ง 7,800 แห่งแล้ว รวม 38 ล้านแปลง อ้างอิงจากโฉนด น.ส.3 และ น.ส.3 ก. แต่พบปัญหาความไม่ครบถ้วนในเรื่องการระบุตำแหน่งที่ชัดเจน และที่ดินบางแปลงไม่เคยเปลี่ยนมือมา 100 กว่าปี ยังเป็นชื่อเจ้าของเดิม โดยไม่ได้อัพเดตข้อมูล แต่ได้เริ่มดำเนินการส่งข้อมูลใหม่ไปยังสำนักงานกรมที่ดิน 480 แห่งทั่วประเทศ ขณะนี้ได้ส่งให้ส่วนกลาง 73 แห่งแล้ว ซึ่งมีความถูกต้องแม่นยำ แต่อีก 400 กว่าแห่ง ยังต้องปรับแก้ข้อมูลอีก เมื่อปรับปรุงแล้วต้องส่งให้ อปท.7,800 แห่งต่อไป คาดว่า ธ.ค. 2562-ม.ค. 2563 จะส่งข้อมูลที่ดินทั้งประเทศให้ใหม่ เมื่อวันที่ 1 พ.ย.ที่ผ่านมา

อุบไต๋นิยามที่ดินเกษตร

ขณะที่แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นเปิดเผยว่า ปัจจุบันยังไม่สามารถกำหนดได้ว่า มีกลุ่มเป้าหมายที่ต้องเสียภาษีเท่าไหร่ มีที่ดินกี่แปลงที่เข้าข่ายต้องเสียภาษี เพราะเดิมที่กำหนดไว้ 32 ล้านแปลง เป็นเพียงที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น ยังไม่รวมที่ดินประเภทอื่น เช่นการใช้ที่ดินป่าสงวนฯ, ที่ดิน ส.ป.ก. จะมีปัญหามากเรื่องการรังวัดกำหนดขอบข่ายที่ดินทั้งหมด ตอนนี้กรมกำลังทำแผนที่ภาษีโดยจะทาบทับลงไปบนที่ดิน เพื่อกำหนดราคาประเมิน แต่ต้องประสานงานกับกรมป่าไม้ เพื่อรังวัดที่ดินที่ใช้ประโยชน์ต่อไป ขณะกฎหมายลูกประกอบ พ.ร.บ. ขณะนี้มีความพร้อมทุกฉบับแล้ว เหลือเพียงประกาศลงราชกิจจานุเบกษาเท่านั้น ยกเว้นกฎหมายลูกที่จะประกอบ พ.ร.บ.ว่าด้วยที่ดินประเภทเกษตรกรรม

จับตา 3 เดือนใช้ทริกเลี่ยง

ขณะที่แหล่งข่าวจาก กทม.เปิดเผยว่า กทม.ต้องเก็บข้อมูลภาษีที่ดินฯจากผู้ต้องเสียภาษีให้เสร็จในเดือน มี.ค. 2563 ก่อนจะคำนวณเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในเดือน ส.ค. ทั้งนี้ก็เป็นที่กังวลว่า ในช่วงระหว่าง 3 เดือนนับจากนี้ อาจจะมีเจ้าของที่ดินเปล่าที่ปล่อยรกร้างมานานจะนำมาพัฒนาเป็นที่ดินเกษตรกรรมเพื่อให้เสียภาษีในอัตราที่ถูกลง เหมือนอย่างกรณีที่ดินรัชดาฯ 24 ไร่ ที่ปรับพื้นที่ปลูกมะนาวแทน เนื่องจากกฎเกณฑ์ที่จะต้องกำหนดไว้ในกฎหมายลูกยังไม่บังคับใช้ ในเบื้องต้นคาดว่าจะไม่ต่างจากเกณฑ์ของกระทรวงเกษตรฯที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม จะต้องลงพื้นที่ไปตรวจสอบว่าทำเป็นเกษตรกรรมจริง ๆ หรือไม่

เศรษฐีวิ่งหาแบงก์ “จำนองที่”

ด้านนายจิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์ Private Banking Group Head ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า จากที่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลในปี 2563 ทำให้ธุรกิจสินเชื่อที่ดินเพื่อการลงทุน (land loan for investment) ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น มีการยื่นขอสินเชื่อ 1.2 หมื่นล้านบาท ธนาคารได้อนุมัติสินเชื่อไปแล้ว 6,000 ล้านบาท โดยที่ดินลูกค้าเข้ามาจะเป็นในกรุงเทพฯ 90% และอีก 10% เป็นต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต และเชียงใหม่ เป็นต้น คาดว่าปี 2563 จะมีการอนุมัติสินเชื่อที่ดินเพื่อการลงทุนใหม่ 1 หมื่นล้านบาท ปีนี้ธนาคารมีลูกค้าไพรเวตแบงกิ้งนำที่ดินเข้ามาให้บริหารราว 400 แปลง มูลค่า 8 หมื่นล้านบาท จาก 92 ครอบครัว ลูกค้าบางส่วนสนใจการให้เช่าที่ดินหรือขายที่ดิน แต่ดีลเช่าหรือขายไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ด้วยระยะเวลาที่จำกัดการเลือกช่องทาง land loan จึงเกิดขึ้นมากกว่า เงื่อนไขของ land loan คือ เมื่อลูกค้านำที่ดินมาจำนอง จะได้รับสินเชื่อเงินกู้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย MOR-4.5% ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 2.5-2.6% ซึ่งลูกค้าจะต้องนำเงินกู้ก้อนนั้นลงทุนผ่านกองทุนของกสิกรไทย ไพรเวตแบงก์เท่านั้น โดยมีกองทุนหลายผลิตภัณฑ์ให้เลือก ได้ผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองที่ดิน

ได้ผลตอบแทนกองทุนจ่ายภาษี

“บริการนี้ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี ลูกค้ายังต้องจ่ายภาษีที่ดินตามปกติ เพียงแต่มีรายได้จากการลงทุนเพื่อนำไปจ่ายภาษีที่ดิน ดังนั้น ลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนของกองทุนกับดอกเบี้ยสินเชื่ออย่างน้อย 1%”

โดยธนาคารได้ตั้งทีมงานเพื่อดูแลเรื่องนี้โดยเฉพาะโดยร่วมกับพันธมิตร เนื่องจากเรื่องที่ดินเป็นเรื่องที่ซับซ้อน เพราะที่ดินบ้างแปลงถือกรรมสิทธิ์หลายคน หรือเป็นที่ดินค่อนข้างเก่าจึงต้องมีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยดูแล โดยเฉลี่ยจะมีลูกค้าเข้ามาให้บริหาร 10 แปลงต่อวัน

“ภาษีที่ดินทำให้ตลาดตื่นตัวมากตั้งแต่ปีนี้ ยิ่งปีหน้าซึ่งจะเริ่มเก็บภาษีจริง เชื่อว่าจะตื่นตัวกันมากขึ้นอีก กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุด คือ กลุ่มที่มีที่ดินมูลค่าสูงมากอยู่ในมือ และกลุ่มที่ได้รับมรดก แต่สภาพคล่องไม่พร้อมที่จะจ่ายภาษี”

ทั้งนี้ กลุ่มแลนด์ลอร์ดที่มีที่ดินเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก เพราะเก็บภาษีตามมูลค่า 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% หรือจ่าย 3,000 บาท/ที่ดิน 1 ล้านบาท ที่ดิน 200-1,000 ล้านบาท เสีย 0.5% สูงสุดคือมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป ภาษี 0.7% หรือจ่าย 7,000 บาท/ที่ดิน 1 ล้านบาท หมายความว่า ถ้ามีที่ดินมูลค่า1,000 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5 ล้านบาทและถ้ายังไม่ใช้ประโยชน์ ต้องจ่ายภาษีเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี

คลิกอ่าน…บี้ภาษีที่ดิน 32 ล้านโฉนด ตะลึงพลิกที่หมื่นล้านปลูกมะนาว