เจาะอสังหาฯ ‘กทม.-ปริมณฑล’ ตลาดร้อนแรง-แบกสต๊อก 1.5 ล้านล้าน

เช็กสุขภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ “กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” ไตรมาส 4/2568 เห็นภาพการชะลอตัวชัดเจน ยอดขายหด สต๊อกระบายออกช้าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดยังคงเปราะบาง ตามกำลังซื้อในประเทศที่เผชิญโจทย์ใหญ่หนี้ครัวเรือน กู้แบงก์ไม่ผ่าน แม้บางเซ็กเมนต์เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากดีมานด์ต่างชาติก็ตาม

“สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์” ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร (REIC) เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯและปริมณฑลว่า ณ ไตรมาส 4/2568 มีหน่วยเสนอขายในตลาดรวม 235,563 หน่วย มูลค่ากว่า 1.54 ล้านล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 146,421 หน่วย มูลค่า 1.069 ล้านล้านบาท อาคารชุด 92,142 หน่วย มูลค่า 471,769 ล้านบาท

มีหน่วยเปิดใหม่ 6,162 หน่วย ลดลง 64.1% มูลค่า 47,673 ล้านบาท ลดลง 65.3% เป็นบ้านจัดสรร 2,674 หน่วย มูลค่า 28,454 ล้านบาท คอนโดฯ 3,488 หน่วย มูลค่า 19,220 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายใหม่อยู่ที่ 12,662 หน่วย ลดลง 20.8% มูลค่า 78,425 ล้านบาท ลดลง 19.7% เป็นบ้านจัดสรร 7,242 หน่วย มูลค่า 52,109 ล้านบาท คอนโดฯ 5,420 หน่วย มูลค่า 26,316 ล้านบาท อัตราดูดซับต่อเดือนน้อยลงอยู่ที่ 1.8% และจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 40 เดือน เป็น 53 เดือน

“ภาพรวมซัพพลายในตลาดดูดีขึ้น เพราะผู้ประกอบการลดการเปิดตัวใหม่ เน้นบริหารจัดการสต๊อกเดิม ถือว่าเป็นผลดีต่อตลาดโดยรวม”

คอนโดฯ กทม.ซึมรอดแค่ 1

เมื่อเจาะรายละเอียดรายจังหวัด ในส่วนของ “กรุงเทพฯ” ไตรมาส 4/2568 เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 4,001 หน่วย มูลค่า 36,008 ล้านบาท ลดลง 64.1% มียอดขายรวม 5,235 หน่วย ลดลงแค่บ้านจัดสรร ภาพรวมจึงยังเป็นบวก 2.1% ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนลดลงเล็กน้อย หรือขายยากขึ้น เป็น 1.8% คาดว่าจะขายหมด 53 เดือน

จากทั้งหมด 16 ทำเล แบ่งเป็น “บ้านจัดสรร” มี 11 ทำเลที่มีอัตราดูดซับต่อเดือนเกิน 2% จากที่มีเพียงทำเลเดียว ไตรมาส 4/2567 ทำเลที่ร้อนแรง “ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง” ขายได้ 27 หน่วย เหลือขาย 150 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.1% คาดขายหมด 17 เดือน “ยานนาวา-บางคอแหลม” ขายได้ 8 หน่วย เหลือขาย 38 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.8% คาดว่าจะขายหมด 14 เดือน และ “สีลม-สาทร-บางรัก” ขายได้ 1 หน่วย เหลือขาย 3 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 8.3% คาดว่าจะขายหมด 9 เดือน

ทำเลน่าห่วงมี 4 ทำเล “หนองจอก” ขายได้ 58 หน่วย เหลือขาย 2,078 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมด 104 เดือน “พญาไท-ราชเทวี” ขายได้ 1 หน่วย เหลือขาย 31 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 1% คาดว่าจะขายหมด 97 เดือน ขณะที่ “บางซื่อ-ดุสิต” และ “สุขุมวิท” ไม่มีหน่วยขายใหม่ในไตรมาสนี้

ด้าน “คอนโดฯ” ขายได้ 3,310 หน่วย เหลือขาย 63,690 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 1.6% คาดว่าจะขายหมด 30 เดือน “สิทธิเพ็ญ” ระบุว่ากรุงเทพฯเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ควรเลี่ยงการพัฒนาโครงการแนวสูง ซึ่งเมื่อดูข้อมูลทั้ง 16 ทำเลแล้ว มีเพียงทำเลเดียวที่มีอัตราดูดซับต่อเดือน 3.0% คือ “ยานนาวา-บางคอแหลม” ขายได้ 90 หน่วย เหลือขาย 925 หน่วย คาดว่าจะขายหมด 30 เดือน

และมี 3 ทำเลที่น่าห่วง ได้แก่ “คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง” ขายได้ 96 หน่วย เหลือขาย 3,404 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมด 103 เดือน “บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง” ขายได้ 84 หน่วย เหลือขาย 3,020 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมด 105 เดือน และ “ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา” ขายได้ 3 หน่วย เหลือขาย 216 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 0.5% คาดว่าจะขายหมด 213 เดือน

นนทบุรีบ้านดี-คอนโดฯทรงตัว

จังหวัด “นนทบุรี” มีเปิดใหม่เพียง 762 หน่วย มูลค่า 4,398 ลดลง 61.8% ติดลบจากบ้านจัดสรรที่มีซัพพลายน้อยลง แต่ยอดขายบ้านจัดสรรกลับเป็นบวก ทำให้ยอดขายรวม 1,750 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.1% อัตราดูดซับต่อเดือนขึ้นเล็กน้อย ขายง่ายขึ้นเป็น 1.7% คาดจะขายหมด 56 เดือน

โดย “บ้านจัดสรร” เริ่มดีขึ้นเล็กน้อย แต่อัตราการดูดซับต่อเดือนทั้ง 2 ทำเล “บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” และ “เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด” ยังไม่แตะ 2% ส่วน “คอนโดฯ” เป็นตลาดทรงตัว เนื่องจากอัตราการดูดซับต่อเดือนใกล้เคียงเดิม มีเพียง “บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” ที่มีแนวโน้มเข้าสู่สภาวะตลาดร้อนแรง อัตราดูดซับมากกว่า 5% ขายใหม่ 183 หน่วย เหลือขาย 1,181 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 4.5% คาดขายหมด 19 เดือน

คลองหลวงคอนโดฯร้อนแรง

“ปทุมธานี” เป็นตลาดที่คอนโดฯได้รับการตอบรับดี จากยอดขายคอนโดฯ 1,117 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.6% ทำให้ภาพรวมบวก 6.7% แต่มูลค่ารวมลดลง 2.9% อัตราดูดซับต่อเดือนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1.9% คาดจะขายหมด 50 เดือน

แยกรายสินค้าพบว่า “บ้านจัดสรร” มีอัตราดูดซับต่ำกว่า 2% ทุกทำเล มีเพียง “คลองหลวง” ที่ขยับเพิ่มขึ้น มียอดขาย 584 หน่วย เหลือขาย 12,762 หน่วย อัตราดูดซับ 1.5% คาดจะขายหมด 63 เดือน ส่วน “คอนโดฯ” ยังเป็นทำเลคลองหลวงที่มียอดขาย 572 หน่วย เหลือขาย 2,582 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนสูงถึง 6% คาดว่าจะขายหมดใน 14 เดือน ถือว่า “ตลาดร้อนแรงมาก” โดยเฉพาะ “แคมปัสคอนโด” เป็นที่นิยมมากที่สุด

ขณะที่ 2 ทำเล “ลำลูกกา-ธัญบุรี” ตลาดมีแนวโน้มดีขึ้น จากอัตราดูดซับในไตรมาส 4/2567 อยู่ที่ 0.9% แต่ไตรมาส 4/2568 มียอดขาย 442 หน่วย เหลือขาย 2,993 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนกระโดดมาอยู่ที่ 4.1% คาดว่าจะขายหมด 21 เดือน ส่วน “เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก” อัตราดูดซับคงตัว 2.4%

บ้าน-คอนโดฯสมุทรปราการดิ่ง

“สมุทรปราการ” ภาพรวมติดลบทุกประเภทอสังหาฯ ทำให้หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 35,032 หน่วย มูลค่า 192,860 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 88.1% อัตราดูดซับลดฮวบจาก 5.4% เหลือเพียง 1.7% คาดจะขายหมด 56 เดือน จากที่เคยเป็นทำเลร้อนแรง โดยเฉพาะ “บ้านจัดสรร” เคยมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 6.4% แต่ไตรมาส 4/2568 ทั้ง “บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง” และ “เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์” ขายได้รวม 1,522 หน่วย เหลือขาย 26,490 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนเฉลี่ย 1.8% คาดขายหมด 53 เดือน

ส่วน “คอนโดฯ” แย่กว่า จากที่มีเพียงทำเลเดียวที่อัตราดูดซับต่อเดือนแตะ 3.3% กลายเป็นว่าแย่ลงทั้งสองทำเล ขายได้ 365 หน่วย เหลือขาย 8,542 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนเฉลี่ย 1.4% คาดขายหมด 67 เดือน

สมุทรสาครสัญญาณน่าห่วง

“สมุทรสาคร” ไม่มีซัพพลายใหม่ที่เป็นคอนโดฯ มียอดขาย 525 หน่วย และมูลค่า 2,217 ล้านบาท ลดลง 55.1% อัตราดูดซับลดลงเหลือ 1.5% คาดขายหมด 64 เดือน ขณะที่ “บ้านจัดสรร” เริ่มแย่ลง จากที่เคยมีอัตราดูดซับต่อเดือนสูงกว่า 3% โดย “เมืองสมุทรสาคร” น่าห่วงที่สุด ขายได้ 380 หน่วย เหลือขาย 9,261 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 1.3% คาดจะขายหมด 74 เดือน

ขณะที่ “คอนโดฯ” ในทำเลเดียวกันกลับดีขึ้น ยอดขาย 22 หน่วย เหลือขาย 104 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนเพิ่มขึ้นจาก 0.8% เป็น 5.8% คาดขายหมด 14 เดือน แต่ “กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว” ขายได้ 23 หน่วย เหลือขาย 362 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 2% จาก 5.6% คาดว่าขายหมด 47 เดือน

นครปฐมบ้านใหม่ลด-คอนโดฯเป๋

ปิดท้าย “นครปฐม” มียอดขายรวม 390 หน่วย และมูลค่า 1,918 ล้านบาท ลดลง 57.6% ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนลดลงจาก 4.9% เหลือ 1.8% คาดขายหมดนานขึ้นที่ 53 เดือน ในส่วนของ “บ้านจัดสรร” ที่เคยร้อนแรง แต่ไตรมาส 4/2568 ที่ผ่านมา ไม่มีทำเลไหนเลยที่อัตราดูดซับแตะ 3% โดย “เมืองนครปฐม” น่าห่วงที่สุด ขายได้ 118 หน่วย เหลือขาย 2,811 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือนร่วงจาก 4.1% อยู่ที่ 1.3% คาดขายหมด 74 เดือน

ส่วน “คอนโดฯ” มีเพียง “พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน” มียอดขาย 26 หน่วย เหลือขาย 123 หน่วย อัตราดูดซับ 5.8% คาดขายหมด 14 เดือน เป็นทำเลเดียวที่อัตราดูดซับต่อเดือนเกิน 3% ทำให้ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.7%

อย่างไรก็ดี ดัชนีราคาบ้านกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ 131.3 จุด ลดลง 0.01% เทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่ง “สิทธิเพ็ญ” ให้เหตุผลว่า เนื่องจากเริ่มสู้กับตลาดบ้านมือสองไม่ได้ จึงมีการลดราคาลงมา ขณะที่คอนโดฯ 159.2 จุด ลดลง 0.4% เริ่มเซมาประมาณ 2 ไตรมาส เนื่องจากการแข่งขันลดราคากันมากขึ้น สวนทางกับที่ดินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นทุกปี อยู่ที่ 443 จุด เพิ่มขึ้น 10.4% คนมีเงินและผู้ประกอบการรายใหญ่ยังนิยมซื้อที่ดินตุนไว้ และไม่มีแนวโน้มที่ราคาจะลดลง

“จากผลกระทบสงคราม คาดว่าต้นทุนการพัฒนาโครงการจะเกิดการผันผวนด้านราคา โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่เป็นปัจจัยสำคัญในปีนี้ และจากที่คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวขึ้น ซึ่งคาดว่าอาจจะติดลบ 0.5-1% จากวิกฤตด้านพลังงาน และหากสงครามยืดเยื้อการฟื้นตัวของตลาดจะช้าลงไปอีก จากความกังวลด้านค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค และต้นทุนของผู้ประกอบการ” สิทธิเพ็ญทิ้งท้าย