บ้านแพงเพราะดอกเบี้ย

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

จะจริงหรือไม่ จะใช่หรือเปล่า ราคาบ้านคือราคาดอกเบี้ย

ฟังแล้วหัวใจวังเวง ตกลงว่าบ้านเป็นปัจจัย 4 เป็นความจำเป็นในการดำรงชีวิต เป็นความมั่นคงเท่าที่มนุษย์พึงมี

แต่ทำไมบ้านจึงอยู่สุดมือเอื้อม คุณภาพชีวิตที่ดีที่ใฝ่ฝัน ทำไม ทำไม และทำไม จึงไม่สามารถซื้อมาครอบครองบน ทำเล ทำเล และทำเล ที่อยากได้

ที่มาที่ไปมีโอกาสนั่งล้อมวงพูดคุยกับ “อ.ยุ้ย-ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ดีกรีอดีตอาจารย์สอนวิชาการเงินและบัญชี รั้วจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ดีเวลอปเปอร์ที่เปิดโลกข้อมูลบิ๊กดาต้าด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งผู้บริโภคอย่างลึกถึงแก่น

“ราคาบ้านไม่ใช่ราคาบ้าน แต่ราคาบ้านคือราคาดอกเบี้ย”

เคสสมมุติ เสนาฯ สร้างบ้านหลังเท่าเดิมเป๊ะ แต่งวดผ่อนจะถูกจะแพงบริษัทอสังหาฯ ไม่ใช่คนกำหนด แต่บ้านจะถูกจะแพงถูกกำหนดโดยราคาดอกเบี้ย

ถ้าแบงก์คิดดอกเบี้ย 6% ต่อปี คำนวณออกมาตกล้านละ 6,000 บาท งวดผ่อนบ้านถ้าซื้อมาราคา 1 ล้าน จะเท่ากับเดือนละ 6,000 บาท

ถ้าแบงก์คิดดอกเบี้ย 4% ต่อปี งวดผ่อนบ้านก็จะลดเหลือเดือนละ 4,000 บาท หรือล้านละ 4,000 บาท

ในฐานะที่เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มีพันธมิตรร่วมลงทุนเป็นธุรกิจยักษ์อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “HHP-กลุ่มฮันคิวฮันชินพร็อพเพอร์ตี้” ทำให้ลงลึกนโยบายรัฐบาลญี่ปุ่นที่มีการส่งเสริมสนับสนุนคนญี่ปุ่นในการเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ด้วยการซัพพอร์ต “ดอกเบี้ยฟิกซ์” ซึ่งโดยอัตโนมัติมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ถึงต่ำพิเศษ เป็นเวลายาวนานถึง 20 ปี

โปรดฟังอีกครั้งหนึ่ง โมเดลรัฐบาลญี่ปุ่นเขาจัดหาดอกเบี้ยฟิกซ์สำหรับการผ่อนบ้าน 20 ปี

หันกลับมาดูโมเดลแบบไทย ๆ สถาบันการเงินหลายแห่งที่ตอนนี้ถือหุ้นใหญ่โดยผู้ถือหุ้นต่างชาติ ดอกเบี้ยฟิกซ์อยู่ที่ 1-3 ปีแรก ของสัญญาเงินกู้ระยะยาวชั่วกัปชั่วกัลป์ 20-30-40 ปี

“อ.ยุ้ย” อธิบายรายละเอียด เปิดโลกดอกเบี้ยคนซื้อบ้านดังนี้ว่า เงินกู้ซื้อบ้านคำนวณคร่าว ๆ ที่อายุการกู้เริ่มต้น 20 ปี

แต่เนื่องจากไทยไม่ได้มีแบงก์เดียว มีหลายแบงก์เป็นคู่แข่งกัน ก็เลยต้องมีการแย่งลูกค้าสินเชื่อ

วิธีการที่แบงก์แข่งขันกันก็เลยมี “ดอกเบี้ยโปรโมชั่น” ในช่วง 3 ปีแรก (ของสัญญากู้ระยะยาว 20-40 ปี) มองบางมุมจะเรียกเป็นดอกเบี้ยลวงตาก็ว่าได้ เพราะ 3 ปีแรกจะกดค่าผ่อนต่องวดถูกกว่าที่ควรจะเป็น

คำว่า “ค่าผ่อนต่องวดถูกกว่าที่ควรจะเป็น” หมายความว่า ดอกเบี้ยปกติในการผ่อนบ้านอ้างอิงเรต MRR หรือดอกเบี้ยรายย่อย ตอนนี้เฉลี่ยที่ 6% บวกลบ (ขึ้นกับจริตของแต่ละแบงก์) ค่างวดตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจึงเฉลี่ยที่ล้านละ 6,000 บาท

แต่ดอกเบี้ยลวงตาแข่งกันดัมพ์ดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรก งวดผ่อนจึงออกมาเหลือครึ่งเดียวโดยประมาณ อาจจะ 2-4% หรือล้านละ 2,000-4,000 บาท (ก็บอกแล้วไงว่าขึ้นกับจริตของแต่ละแบงก์)

ชีวิตจริงที่เจ็บปวด แบงก์คำนวณดอกเบี้ยบ้าน โดยใช้ฐานคำนวณตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป

ถ้าเริ่มงง…เอาใหม่ ชีวิตจริงแบงก์คำนวณรายได้ดอกเบี้ยบ้านที่ MRR หรือ 6% เป็นดอกเบี้ยหลัก ความเอ็นจอย ความเพลิดเพลินกับค่างวดต่ำกว่าปกติมีเวลาสั้นน้อยนิดเพียง 3 ปีแรก ดอกเบี้ย 2-4% แบงก์แทบจะไม่นับให้

อันนี้ยังไม่ได้พูดลามปามเวลาแบงก์ชาติลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 เบสิสพอยต์ หรือ 0.25 สตางค์ หรือ 1 สลึงนั่นเอง แต่เวลาส่งต่อมาให้ผู้กู้ แบงก์ให้ไม่เต็มสลึง บางแบงก์ลดดอกกู้ 7-12 สตางค์ก็มี

ราคาบ้านคือราคาดอกเบี้ย ดอกเบี้ยแพงเป็นตัวการทำให้บ้านแพง และเมืองไทยคงยากที่จะมีดอกเบี้ยฟิกซ์ 20 ปีในการผ่อนบ้าน

แต่ในโอกาสที่กำลังจะมีผู้ว่าการแบงก์ชาติคนใหม่ “ท่านวิทัย รัตนากร” ขออนุญาตฝากการบ้านข้อสำคัญอีกสักข้อ ปลดล็อกอย่าให้ราคาบ้านแพงเพราะราคาดอกเบี้ยแพงอีกเลยในยุคของท่าน

มองในมุมราคาบ้านคือราคาดอกเบี้ย เป็นเหตุผลเบื้องหลังที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เรียกร้องให้มีการลดดอกเบี้ย เพื่อบรรเทาภาระงวดผ่อนบ้านให้ต่ำลง สร้างโอกาสให้คนไทยเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการมีบ้านเป็นของตนเอง

แม้จะเป็นการเขยิบเพียง 1 องศามิลลิเมตรก็ยังดี