APเปิดศึก”บ้านเดี่ยวชั้นเดียว”ราคา3ล้าน

อสังหาฯปลายไตรมาส 3/61 กระเพื่อมหนัก “เอพี” ซุ่มพัฒนาบ้านเดี่ยวชั้นเดียวกดราคา 3 ล้านบวกลบหวังเจาะตลาดแมส นำร่องรังสิต-คลอง 4 “อิสระ บุญยัง” ชี้บิ๊กแบรนด์หลบการแข่งขันสูงของตลาดคอนโดฯหันลงทุนแนวราบ เผยโปรดักต์บ้านเดี่ยวชั้นเดียวเป็นสินค้าทดแทนทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดได้ลงตัว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาพรวมการปรับกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาส่งสัญญาณวิตกกังวลเกิดโอเวอร์ซัพพลายของตลาดคอนโดมิเนียมในบางทำเล ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการปรับพอร์ตลงทุนให้สมดุลระหว่างคอนโดฯ กับโครงการแนวราบด้วยการหันมาเพิ่มพอร์ตบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ให้มากขึ้น จุดเน้นอยู่ที่เจาะกำลังซื้อกลุ่มราคา 3 ล้านบาทซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่สุดในตลาด

บุกโซนปราบเซียน “รังสิต”

โดยได้สำรวจตลาดอสังหาฯทำเลกรุงเทพฯโซนเหนือหรือย่านรังสิต ซึ่งขึ้นชื่อว่าเป็นทำเลปราบเซียนเพราะมีผู้ประกอบการจำนวนมากเข้าไปพัฒนาโครงการ จากเดิมเมื่อ 20 ปีที่แล้วถือเป็นเขตชานเมืองรอบนอก ปัจจุบันสถานการณ์เปลี่ยนแปลงเป็นย่านที่มีความเจริญมากกว่าในอดีต ล่าสุด มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปแข่งขันเปิดขายทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวราคาย่อมเยาอาทิ กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดขายแบรนด์ Villaggio ราคาเริ่มต้น 3.39-6 ล้านบาท แต่ได้บรรยากาศยุโรปแถมมีทะเลสาบ จากปกติบ้านมีทะเลสาบเป็นกลุ่มราคาสูง 7-15 ล้านบาทขึ้นไป โดยโครงการตั้งอยู่ทำเลรังสิต คลอง 2, โครงการเพฟ รังสิต ของกลุ่มเอสซี แอสเสทฯ ทำเลติดถนนใหญ่ คลอง 4 บ้านเดี่ยวราคา 4.29-6 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวบางกอก บูเลอวาร์ด รังสิต เปิดโซนใหม่ราคา 5.99-17 ล้านบาท

โครงการเดอะแพลนท์ รังสิต-คลอง 3 ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเฟสใหม่บ้านสมาร์ทฟังก์ชั่น เป็นบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้น 3.69-5.5 ล้านบาท, โครงการไอลีฟ พาร์ค ของบริษัทกานดากรุ๊ป มีทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว นำเสนอจุดขายมี 4 ห้องนอน ราคา 2.69-4.5 ล้านบาท

โครงการทาวน์เฮาส์ไลโอ ของกลุ่มลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จัดแคมเปญราคาพิเศษ 1.59 ล้านบาท ทำเลรังสิต คลอง 4-5 รวมทั้งบ้านเดี่ยวแบรนด์เซนโทร ของกลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ที่ปักป้ายบิลบอร์ดจั่วหัวว่า “บ้านเดี่ยว ฟังก์ชั่นครบ” ลดราคาจาก 4.39 ล้านบาทเหลือ 3.99 ล้านบาท

เอพีซุ่มทำ “บ้านเดี่ยวชั้นเดียว”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่าโครงการเซนโทร (Centro) รังสิต-คลอง 4 ของเอพี (ไทยแลนด์) เพิ่งเปิดขาย 5 เดือนที่ผ่านมา ก่อสร้างบนที่ดินรวม 61 ไร่ พัฒนา 3 เฟส โดยแบรนด์เซนโทรเป็นบ้านเดี่ยวทั้งโครงการ หากทำเลอยู่ในเมืองหรือติดถนนใหญ่มีราคาขาย 5-9 ล้านบาทขึ้นไป แต่สำหรับทำเลคลอง 4 กดราคาขายตั้งแต่ 3.22-5.29 ล้านบาท

ไฮไลต์อยู่ที่เซนโทร รังสิต-คลอง 4 เป็นโครงการนำร่องที่บริษัทเอพีฯ ทดลองตลาดด้วยการพัฒนาสินค้าเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว เพื่อนำเสนอขายได้ในราคา 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดแมสที่มีกำลังซื้อมารองรับสูง แต่การแข่งขันถูกจำกัดเป็นตลาดของสินค้าทาวน์เฮาส์หรือบ้านแฝด ในขณะที่บ้านเดี่ยว 2 ชั้นราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท

จุดที่น่าสนใจคือเอพีฯ ไม่ได้ทำเพียง 4-5 ยูนิตเพื่อเรียกลูกค้าเข้าไซต์โครงการ แต่มีสัดส่วนถึง 40% ของจำนวนยูนิตรวม 279 ยูนิต หรือมี 110 แปลงที่เป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว โดยมีให้เลือก 2 แบบบ้านคือ แบบบ้านโซแล (Soleil) ที่ดิน 54 ตารางวา มี 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 115 ตารางเมตร ราคา 3.25 ล้านบาท กับแบบบ้านมีโดว์ (Meadow) ที่ดิน 56 ตารางวา มี 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 125 ตารางเมตร ราคา 3.52 ล้านบาท เทียบกับบ้านเดี่ยว 2 ชั้นในโครงการเดียวกัน ที่ดินเท่ากันมีพื้นที่ใช้สอย 150-160 ตารางเมตร แต่ราคาเริ่ม 4-5.2 ล้านบาท

โดยเฟสแรกมีการนำบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 5 ยูนิตมาทำโปรโมชั่นราคา 2.99 ล้านบาท เพื่อสื่อสารการรับรู้ให้กับผู้บริโภคว่ามีบ้านเดี่ยว 2 ล้านกว่าเปิดขายในทำเลรังสิต จากนั้นเมื่อสามารถปิดการขายเฟสแรกได้ เริ่มมีการปรับราคาเพิ่มเป็นยูนิตละ 3.2 ล้านบาท ล่าสุดมีบ้านหลุดจอง 2 ยูนิตเปิดขายราคาเดิม 3.2 ล้านบาท หลังจากนั้นบริษัทเตรียมเปิดขายเฟส 2 โดยปรับราคาเพิ่มเป็นยูนิตละ 3.6 ล้านบาท

แนวราบแข่งเดือด

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป เปิดเผย “NewsPulse” ว่า โครงการแนวราบ ช่วง 8 เดือนแรกปี 2561 เปิดตัวรวมกันเพียง 23,008 ยูนิต ติดลบถึง 30% เทียบกับช่วง 8 เดือนของปี 2560 ที่เปิดตัวรวมกัน 32,779 ยูนิต ส่งผลให้ภาพรวมการเปิดตัวใหม่ช่วง 8 เดือนของปีนี้ติดลบ 17% จำนวน 61,900 ยูนิต กับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มี 74,171 ยูนิต

“สถิติแบบนี้สะท้อนภาวะตลาดคอนโดฯเริ่มแข่งขันรุนแรงมาก ทางเลือกในการปรับกลยุทธ์คือผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาลงทุนตลาดแนวราบมากขึ้น เป็นการย้ายสมรภูมิการแข่งขันจากคอนโดฯมาเป็นสินค้าแนวราบ โดยภาพรวมตลาดใกล้เคียงเดิมแต่กลายเป็นว่ารายใหญ่เข้ามาเบียดตลาดรายกลาง-รายเล็กมากขึ้น”

บิ๊กแบรนด์แห่ลงทุน

นายอิสระประเมินว่า โดยปีนี้ภาพใหญ่ของการแข่งขันไปตกอยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ต้องการบาลานซ์พอร์ตลงทุนเพราะแข่งเปิดขายคอนโดฯจำนวนมาก ดังนั้นจึงเฉลี่ยพอร์ตหันมาลงทุนโครงการแนวราบ ซึ่งบริหารจัดการรายได้มีความยืดหยุ่นกว่าคอนโดฯ เนื่องจากแนวราบสามารถขายและโอนได้จบในปีเดียวกัน แต่คอนโดฯใช้เวลาก่อสร้างข้ามปี ไม่สามารถขายและโอนภายในปีเดียวกัน

ส่งผลกระทบให้ตลาดแมสของโครงการแนวราบต้องหาจุดโฟกัสใหม่ เพราะกลุ่มราคาที่เป็นตลาดเรดโอเชียนคือทาวน์เฮาส์ราคา 2.5-5 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทบวกลบ ส่วนบ้านแฝดเป็นกลุ่มราคาเริ่มต้น 3 ล้าน-3 ล้านกลาง ๆ

“การเปิดขายแนวราบแต่ละโครงการ โมเดลธุรกิจไม่ออกแบบให้ขายปีเดียวเหมือนคอนโดฯ แต่สามารถสร้างไปขายไปกว่าจะปิดโครงการใช้เวลา 4-5 ปี จึงเป็นตลาดไม่หวือหวา แต่แข่งสูงมากจริง ๆ และแนวโน้มเกมการแข่งขันเป็นของรายใหญ่เป็นหลัก” นายอิสระกล่าว